病房门
返回姑苏和几个大佬喝茶，几个人因为从事的行业不同，赚钱的速度，风险承受力以及终的回报差异很大。挺有意思，做金融的对做地产开发赚钱的速度非常不满意；做地产的对做实业的赚钱能力非常不满意；做实业却道出，“我天天被你们金融的追着给钱，让我去买开发商的房子，但是却发现买不到我需要的房子”。他反反复复说的是，买不到需要的房子。我们的城市进度太快了，快到我们以为房地产可以标准化一直推动下去。
可是，标准化的房子越来越匹配不了需求，交付就“落伍”。以前我们只追求房子的居住属性，但慢慢的楼市后半程，对房子诞生了众多的细分需求。凑巧，今天有群友在小密圈提问，想给父母买个房子养老，如何选择？这是个值得深思的提问。平时姑苏自己也经常遇到很多房企老大问，养老产品怎么做？有些老板更是直接杀入养老地产。这里，姑苏可以明确的说，高当局，不会让养老地产，再变成一轮割韭菜的细分领域。想想吧，当教育绑定到了房子后，很多人可以选择不买昂贵的，接受了优质教育资源是要花高价的事实。整个社会默认了这种分层的操作，更多的家庭忍了。可每个人都会老，一旦所有的养老产业，被允许高利润后，可想而知，普通人怎么去善终？这会影响社会根基的，因此，养老地产不会是一门（高利润）好生意。在这样的背景下，市场中不会主动出现一个社区或者一个开发商，专心且用心的做退休老人的生意。至少，在短期内不会。，全龄段老人的生意非常难做老人归根到底是人，更是经历过儿童，单身，热恋，结婚，生子等等全生命周期的人。在他们步入生命终点前，还是有小几十年的时光。这时间至少一半依旧可以自己掌握，因此根据能够掌握自己进行简单二分，至少可以分为活力老人和迟暮老人。相对而言，活力老人的需求还比较容易梳理。第二，买养老房是居住为主的感情投资说个比喻，现在流行鸡娃，鸡娃的软件投资，都属于感情投资，谁会去算率？父母辛苦一辈子，老了，离开老家，来孩子身边养老。作为有这个物质能力的子女，心态要平和。这样的置业，一定先把父母放在位。千万别指望这房子今后还能大涨。因为符合养老的房子，功能结构属于小众，未来接盘的受众未必会多，自然就不会是一个热门的房子。第三，养老地产是一个新兴领域国人没有几年前，养老还停留在有儿送终这个底层的需求上，没有顾及到老人的晚年身体，心理的需求上。现阶段，我们连多层小区加装电梯这个基本的配置都没解决好呢。新房市场，因为养老产品是一个小众，加上国人更愿意把资金投入到孩子身上，自然新房针对老人的关注就少了。简单的说，现在想从新房市场找到一个契合老人居住的好房子几乎不可能。大家见过以学区为卖点，以景观为卖点，以交通为卖点...谁见过以老人为卖点的？第四，期房几乎和养老地产没关系这个观点似乎提的太过武断了，但是仔细想想，如果期房天生的资源不能否符合老人需求的话，在一个新板块，新城市建一个新楼盘，一定只能靠交付后的软来追加。只要期房未被验证的，几乎都是忽悠。比如说，旅游地产，目前90%旅游地产都是旅游城市的房地产。所以，什么青山绿水，负氧离子，为卖点的养老项目，只要一交房就是个位数的入住率。原因很简单，自然环境其实真的不是老人所敏感的。这种项目，只要一交房，就会让老人从臆想中回到现实，自然就卖不动了。姑苏也没有认真做过养老地产的客户细分研究，原因很简单，这门生意不是好生意，不赚钱，所以没人愿意去研究。但是，从一些成交个例，尤其是二手房成交中，还是获得了一些刻度，和大家分享下。注意，分享的受众是活力老人，非迟暮老人。①地段不是强因素，便捷交通才是我们年轻人常常说交通配套资源重要，实际上我们并不依赖这些。我们的出行选择太多了，尤其现在家庭基本两辆车起步，自驾几乎是年轻人的。老人才是对公共交通真正有需求的人，关键的是需求和年轻人还不一样。他们更加需求路线的丰富度，多条密集的交通线路会给他们带来心理上的安全感。另外一个重要的因素是，随着地铁连成环，一个紧邻地铁口的小区，对于他们真的非常友好。尤其是其中一个老伴需要轮椅出行的话，目前几乎只有地铁能满足这个条件。如果没有地铁，对于一个残疾老人而言，他的余生范围可能就是小区及周边1公里了。想想吧，多可怕。②与同龄社交的距离优于与子女的距离我们年轻一代希望自己的生活不被打扰，希望过无拘无束的日子。有没有想过，现在有独立经济能力的老人，其实也是追求独立的人设啊。他们年轻时候被社会束缚着，被体制束缚着，现在恢复自由身了，为什么还要被孩子束缚？他们想要自己的圈子生活。如果外地老人到苏州，他们更想和有话题一致的老人聚合在一起。当然如果能在孩子同一个小区居住，自然是上佳的选择，只不过，需要承受的预算显然也会更高。如何找到这样的同兴趣老人的聚合点？给一点具体建议，学校附近的楼盘（小区内有较大的公共空间的）；小区附近有中大型小广场，可以遛低龄娃的市政公园等。这些场所会因为有大量带娃的老人，因此会聚集大量的同龄人。所以，那些建在青山绿水的养老项目，都是扯淡。老人每天睁开眼，“目中无人”，会把老人逼疯。③二手房强过新房现在苏州市面上的新房，要想卖的好，一定是抢具有出价能力的客户。因此产品设计，精装配置更加趋于年轻化，户型内部几乎不考虑老人的需求。可以说，新房考虑住家保姆的需求点都快高于老人了。从这个角度说，二手房更加符合老人的需求，二手房周边的所有资源非常清晰了。这里要补充的是，二手房小区的公共社区资源，一定要梳理清楚。比如社区图书馆，社区医院，社区药房和菜场等。老人往往并不敏感小区是否人车分流，对于他们对便捷不求人，自己步行可达的基础服务，远远比人车分流敏感。④购房预算中，留好装修改造费用回到初的话题，如果是活力老人，他们希望过自己独立生活，基本上就是回到了情侣空间这需求层次。可以根据自己的财力，追求更大的面积，但是富余的面积，不应该拿来做房间。应该设计为老夫妻之间维系感情所用的社交功能。比如一个客厅将演变成夫妻的社交场所，茶几应该是书桌。在这里其中一个老人重新捡起年轻时代的爱好，另外一个老人可以帮着拍抖音。再比如，老人实际对家庭多代聚餐有心理慰藉需求，因此一个放得下圆桌的餐厅，远远比多一个房间重要。再比如，我们臆想老人喜欢朝南，的确没错，但是其实老人更加需要年轻人二倍的亮度（灯光要足），这样才能满足他们的日常阅读和生活。在装修的投入上，不要听老人的，中国大部分老人没有经历过“舒服”生活。他们的身体，需要地暖，需要新风，但是如果让他们做预算，他们只要一个电扇就行。⑤好设计胜过老户型不要挑户型结构，要关注户型是否具有改造条件。老人对生活，有的时候自己都提不出明确的要求。需要下一代主动为他们设计。老人其实对于楼层不敏感，但是对于老房子的隔音敏感，因此要么装修再投入，要么买二手房时重点排摸。老人对楼层不敏感，但是对电梯敏感。总结一下，房子面积的大小与预算有关，和老人的生活无关，他们只需要1个可以随时分床的房间就行。老人对飘窗无感，但是他们对卫生间空间有需求，如果能满足1500MM一个轮椅回转空间的卫生间更佳，就算现在没感觉，未来非常有必要。老人回到了情侣关系场，情侣之间喜欢社交，他们也希望在房子里能产生，其他房间功能都按照这个去装修就行。要完成对活力老人需求敏感点的梳理，那是一门很大的课题。在这里没法展开，只是希望唤醒部分想给父母买房的朋友。按照上述的思路，什么吴中太湖新城，什么胥口度假区，什么东西山太湖边，什么阳澄湖度假区，都是坑爹妈的大坑，谁买谁后悔。
