养老商业地产项目在中国有前途吗？

我说大家，为啥都只从地产行业的角度看养老地产呢？的确现阶段养老地产对于地产开发商来说确实不是赚钱的选择，但从投行眼里，中国的养老地产恰恰是一个巨大的投资机会好吗？特别是其项目的长期性和险资的长期性简直就是绝配好吗？一、先说投资前景：老年消费市场容量大、增长快      全国老龄会提供的数据显示，预计到到2020年，我国老年人的退休金总额将达到28,145亿元；到2030年，将增加到73,219亿元。这些资金，大部分将进入市场消费，对高、中、低端的养老院的需求都十分庞大。     根据《中国老年学学会养老与护理专业委员对北京养老市场需求》调查显示，大约有36.1%的老年人愿意一次性支付15-40万费用，这部分老年人定位为中端需求能力老人。

愿意一次性支付40万元以上费用的占0.5%,这部分老年人定位为具备需求能力。按此推算，全国约有80万老人达到消费能力。     在欧美发达国家，月付1,000-2,000欧元的特色养老服务很有市场，在台湾，中档养老机构月度管理费在4,000-6,000元人民币。     在中国，基本的居住、饮食、医疗等要求得到满足的条件下，能承受1,500-2,000元费用的中端老人，占9.2%，能每月承受2,000元以上费用的消费老人，占1.9%。按此推算，全国达到消费能力的老人总数约为300-350万。随着老年住宅市场的日益成熟完善，养老地产将会呈现如下发展趋势：休闲化：为了满足老年住宅对环境的高要求，未来部分老年住宅的选址将会远离城市，选择在郊外风景宜人、环境优美的地方，但是同时会顾及交通的便捷性，以方便家人朋友的探访。建筑多样化：随着老年住宅产品的日趋成熟，产品推陈出新，建筑呈现多样化。在建筑设计上，住宅健康性、使用的多功能化、增强邻里沟通将是未来产品的竞争焦点。功能丰富化：未来的老年住宅将不再是单一的养老功能，而是融养老和家庭悠闲于一体，老年住宅社区内蕴藏有丰富的旅游度假资源，不但为老年人的日常生活提供良好的居住环境，而且为亲友提供节假日悠闲度假，更是藉此创造了“合家欢”的亲情时光。科技化：以科技为依托的老年人专用设计是未来老年住宅产品发展中活跃的一环。日新月异的科学发展，为老年人专用设计提供了基础和注入潜力，基于老年人的更深入的研究将使未来的老年住宅为老年人提供更细致的照顾；智能化的应用，将为老年人带来更方便、安全的保障；网络技术是应用，将使远程交互成为可能，老人与子女的沟通无处不在。社会服务的专业化：作为老年住宅产品的重要组成部分，老年住宅的社区服务不断细化、丰富的过程中向专业化发展。社区服务的专业化包括：社区服务设置的细化与个性化，从业人员专业素质的专业化，服务质量控制管理的规范化等。国内外养老项目运作和管理模式对比日本养老地产从居住模式上来说，日本为适应家庭核心化倾向，采取老少两代在生活上适度分离，而研发建造了一批供老年人与家人同居的新型住宅。这种“两代居”形态的亲子家庭住房空间关系大致可分为：同居寄宿型：同户门、同厨房及起居室，老人居室仅附厕所或简易烹调设备。同居分住型：同户门，厨房、浴厕及起居室全部分开各自配套。邻居合住型：分户门，同起居室，浴厕及厨房分用。完全邻居型：分户门，起居室相通，浴厕及厨房分用。           随着亲子居室和辅助使用空间独立成套程度的提高，两代家庭的独立性也逐步增强，因而上述四种形式其独立性随序增加，如此可适合于不同年龄和健康状况的老年家庭使用。从居住形式上来说，日本的老年住宅又分为： 国家建设地方管理的老年人住宅：属于福利型养老机构，由民间开发商建设，政府出资征用的专供老年人使用的住宅，租给老年人居住并给予房租补贴。押金式老年人住宅：由开发商出资建设，专供60岁以上的老年家庭使用，并以押金方式提供使用权，并每月交纳管理费等。美国养老住宅美国人意识到老年人口的增多意味着适应这一人群住房需求的增多。1980年到1990年间，护理院、中长期照料和其它老年住房增加了24%。辅助生活机构是老年住房市场里近期发展快的部分。1990年该部分的收入为125亿美元，2000年约300亿美元。尽管这个行业的70%是以妈妈—爸爸式的运营方式运营，类似于我们目前的民办家族式养老院，排行在前的却是一些的房地产商。据统计，排在前30名的辅助生活机构供应商拥有全国约24%的床位数。1999年时排在前5位的每个辅助生活机构，在全国各州的床位数均超过了10,000张。比如排居第三的Marriott，总共拥有11,603张床位分布在全国29个州150家Marriott品牌的养老院里。美国养老住宅产品主要分以下几种形式：（1)     独立式老年人住宅：多数是带厨卫的一室户，平面紧凑，采用标准构件，造价经济，总体布局上注意将老人住宅群布置在社区中心附近，结合社区服务设施、社交场所、医疗中心及交通设施。 （2)     式老年人住宅： 有专门的服务人员提供老年人所需服务，一般不包括医疗和护理。住宅内有方便、安全的社交娱乐场所和公共食堂等各类设施，并有完备的保卫和报警系统。 （3)     护理型老年人住宅： 提供全面的护理和医疗服务，建筑按无障碍设计。卧室卫生独立，起居室和厨房共用。又可分为养老院和护理院两类。二、再梳理一下概念。首先说养老地产之前，我们要了解三种基本养老模式：1、居家养老（便宜，适合老人身体较健康，护理需求较少的情况）2、社区养老（适中）3、机构养老（贵，适合老人身体较虚弱，护理需求较多的情况）其中居家养老中涉及三种养老地产形式：（1）适老化普通住宅。其中还分为老少户和老人专用住宅。这一类养老地产，并未和普通住宅并无太大区别，更像是老年人的生活群落的概念。虽然现在的住宅市场，还很少用这一概念去进行销售，但未来完全进入老龄化社会后，适老化物业的概念将会形成一种重要的住宅需求。未来很有可能在一些环境优美，社区医疗，商业较成熟的项目会大打养老概念。（2）老年社区住宅，终端路线，和适老化普通住宅区别在于它会包含一些适合老年人的公共服务设施，并提供老年人的餐饮，照料等服务。（3）老年公寓，同老年社区住宅，只是物业形态有变化，更多见于市中心或低端项目。社区养老涉及两种养老地产形式：（1）老年人活动中心（2）日托式托老所以上两种主要提供适合老人的综合服务，包括医疗，娱乐，餐饮，零售，清洁，照料等。机构养老就比较多了：（1）公办福利院：福利机构，收费较低（2）私立福利院（3）老年康复院（4）老年护理园（5）临终关怀设施（2）到（4）则有公私合办，私营等形式，照料对象也比较宽泛，从健康老人，护理老人均包括。对于居家养老目前来说，这是中国传统的养老模式，老人居住的主要是自有物业或子女的物业，由自身的养老金和子女来赡养，这种模式的社会成本较低，也比较经济，但未来人口结构的改变，家庭养老人力成本将会剧增，这一模式很难广泛延续。而机构养老到社区养老开始，养老地产就开始有所作为了。首先拿机构养老来说，专门的养老机构将老人集中起来，进行的照顾，可以有效减少赡养人的压力，同时部分困难老人的照顾问题也可以用较低的成本解决。当然目前机构养老发展并不成熟，主要是养老机构的质量，服务水平参次不齐。那么商机也就在这里，我们为什么不做一些质量和服务水平好的？案例：北京汇晨老年公寓。重庆山语印象老年公寓，社区养老模式是一种兼顾家庭和社会的养老模式，可以在城市各个设养老护理服务中心，或建立具备养老护理服务功能的社区。老人在家里也能享受专业的营养，护理，医疗，专业咨询。这一模式也更适合中国老年的生理和心理需求，也节约了单独建立养老机构的精力和成本。但这种模式对于老年人来说花费较高，走得中路线，案例：武汉合众优年养老社区，北京太阳城拉年社区，杭州绿城兰亭。万科，良墸文化村随园嘉树，保利西塘越。三、后说产品：目前普遍的看法是养老地产此时好的投资方向是居家-社区混合养老模式。目前国内绝大部分的产品也都是社区养老的范畴，当然从专业角度，居家-社区混合养老产品还有向下的细分。（1）协助性养老产品：规模小，属于商住用地项目，一线城市，中心非CBD地段，针对老人的专业配套设施，有一定的自身特色，租赁模式，国内外知名养老运营商操作。目前是中老人。（2）多代社区产品：规模较大，住宅用地片偏多，一线城市，次中心成熟地段，配套设施完善，可租可售，目标是中等销售老人。（3）郊区大型养老社区：规模大，划拨或集体用地项目，一线城市，自然环境较好的郊区，设施完善，绿化，景观出众。会员制（如保险公司VIP客户），或租赁，目标老人，（4）复合型养生度假社区产品：规模大，商住均可，低密度项目，风景区，旅游城市。景点附近，山区，海边。配套友休闲体育和娱乐设施，有些也打分时度假偶的概念，销售会籍，产权或度假屋出租等形式。目标更广范围的人群。（5）CCRC社区产品：规模大，商服用地项目，自然生态较好，气候较好的城市，自然环境优越的区域，提供生活，娱乐和专业医疗等综合服务，准入制加服务费，提供仅提供租赁和服务，不销售，目标进行退休养老疗养的官员或企业高管-大古pc28养老商业地产项目在中国有前途吗？